土地の課税のしくみ

評価のしくみ

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格（評価額）

価格は、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。また、特定市街化区域農地についても一般住宅用地と同様に特例措置が適用されます。住宅用地から非住宅用地、又はその逆の変更をされた場合は申告してください。

	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地 (住宅1戸当たり200平方メートル以下)	1/6	1/3
一般住宅用地 （小規模住宅用地以外の住宅用地） 特定市街化区域農地	1/3	2/3

土地の税負担の調整措置

平成9年度以降、課税の公平の観点から「価格に対する前年度課税標準額の割合（※負担水準）」を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられています。宅地について負担水準の高い土地は税負担を引下げ、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

※負担水準は次の算式によって求められます。
前年度課税標準額／今年度の評価額（×住宅用地特例率（1/3又は1/6））

土地の具体的な税負担については（1）商業地など、（2）住宅用地及び特定市街化区域農地、（3）一般農地（主に生産緑地区域内の農地)の用途別に負担調整措置がとられます。

※令和3年度は基準年度のため評価の見直しを行いましたが、価格が上昇している土地であっても課税標準額は前年度と同額に据え置く特別な措置が行われました。令和4年度については、令和3年度のような特別な措置はなく、負担調整措置により課税標準額が上昇したことによって税額が上がる場合があります。

1. 価格に対する前年度課税標準額の割合が70％を超える場合には、価格の70％に課税標準額を引き下げます。
2. 上記の割合が60％以上70％以下の場合には、前年度課税標準額に据え置きます。
3. 上記の割合が60％未満の場合には、前年度課税標準額に価格の5％を加えた額を課税標準額とします。
   • （注1)ただし、価格の60％を上回る場合には価格の60％相当額とし、価格の20％を下回る場合には価格の20％相当額とします。
   • （注2)令和4年度の商業地等について、前年度課税標準額に加算する価格の割合を5%から2.5%とする措置が講じられています。

1. 本則課税標準額（価格に特例率を乗じた額。以下同じ。）に対する前年度課税標準額の割合が100％を超える場合には、本則課税標準額に課税標準額を引き下げます。
2. 上記の割合が100％以下の場合には、前年度課税標準額に本則課税標準額の5％を加えた額を課税標準額とします。
   (注1）ただし、本則課税標準額を上回る場合には本則課税標準額とし、本則課税標準額の20％を下回る場合には本則課税標準額の20％相当額とします。

(3)一般農地（特定市街化区域農地以外の農地）

下表のように今年度の価格に対する前年度課税標準額の割合に応じた負担調整率を前年度課税標準額に乗じて計算します。
ただし、価格が上限額となります。

価格に対する前年度課税標準額の割合	負担調整率
90％以上	1.025
80％以上90％未満	1.050
70％以上80％未満	1.075
70％未満	1.100

不明な点等ございましたら、土地担当までご連絡ください。